Los costos de construcción continúan en aumento. Y en este panorama, muchos se preguntan cuánto cuesta levantar un inmueble hoy.

La cuestión es que el costo de construcción en dólares continúa su tendencia alcista. Efectivamente, la situación actual para los desarrolladores inmobiliarios es compleja, ya que la rentabilidad se ubica en números rojos.

En pesos, la suba del costo de construcción fue del 2% en marzo respecto al mes anterior, de acuerdo al Índice de Costo de la Construcción de la ciudad de Buenos Aires, y el costo del metro cuadrado llegó a $1.418.882 (+ IVA), mientras que el dólar blue se movía alrededor de $1415 en ese mes. Con ese tipo de cambio, el valor de construcción pasó a ubicarse en torno a los 969/m² y US$1003/m² (+ IVA). Esto implica que construir se encareció cerca de un 3,5% en dólares en un mes, pese a que el aumento en pesos fue menor.

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La explicación está en el movimiento del tipo de cambio: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse.

Hay que tener en cuenta que el costo que releva la ciudad de Buenos Aires no incluye el valor del terreno ni una serie de ítems relevantes. Impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador no están incluidos, lo que deja a ese número bastante lejos del costo real de un proyecto.

En cifras más concretas, el metro cuadrado vendible promedio de los departamentos usados publicados se ubicó en US$2219 en CABA en abril, según Zonaprop, mientras que el metro cuadrado de oferta de los inmuebles en construcción (en pozo) promedió los US$3109/m².

Esta situación complica la renta de los desarrolladores, ya que en ocasiones deben vender más barato de lo que les cuesta construir, porque el público no convalida sus precios. Otra alternativa es esperar a que se termine el stock de usados, para que la demanda convalide el valor del pozo.

Los precios más buscados

El portal especializado Mi Obra, que combina datos del sector con tecnología, releva los precios promedio de la construcción día a día de los materiales más consultados por los usuarios.

En la plataforma se explica que los valores de los materiales pueden variar considerablemente debido a diversos factores. En primer lugar, por la inflación: en la Argentina, las tasas de inflación afectan directamente los costos de producción y distribución, generando ajustes frecuentes. También la demanda, ya que, durante la temporada alta de construcción, los precios tienden a aumentar debido a la mayor demanda de materiales clave como cemento y ladrillos. Por último, aluden a la disponibilidad, ya que la oferta limitada de ciertos materiales puede influir en su precio, especialmente durante periodos de alta actividad constructiva.

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De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal y convalidando con Mercado Libre, estos son los precios actuales de los siguientes materiales:

Bolsa de cemento 50 kg: entre $9000 y $15.000Bolsa de arena fina 30 kg: de $6000 a $12.5001000 ladrillos comunes: entre $185.000 y $260.000 (alta calidad)Bolsa de cal 30 kg: entre $7800 y $9000Piedra partida por m³ en bolsón: a partir de $130.000Arena por m³: entre $47.200Varilla de hierro 8 mm x 12 m: desde $9000 a $12.000Ladrillos huecos portantes: desde $1500Placa de yeso Durlock estándar 9.5mm 1.20x2.40m: desde $17.000 hasta $20.000Bloque ladrillo de cemento (13x19x39 cm): entre $1300 y $2900¿Qué materiales conviene comprar en mayo?

“Hay una notoria contracción del mercado. En varios proyectos que estudiamos, el costo de realizar el desarrollo supera el precio de venta que el mercado está convalidando”, explica el arquitecto Nicolás Blanco, de NIB Arquitectura.

Entonces, vale la pena preguntarse si hay algunos materiales de construcción que conviene comprar en mayo para adelantarse a los posibles aumentos.

“Nuestra regla de oro al iniciar una obra es sí o sí asegurarnos ejecutar el 100% de la estructura; por ende, todo lo vinculado a este rubro hay que acopiarlo. Siempre de arranque acero, hormigón y encofrados”, afirma el arquitecto.

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Por otro lado, Ramiro Álvarez, gerente de Narvaez Inmobiliaria y Desarrolladora, coincide y agrega queuna vez asegurados los insumos estructurales recomienda avanzar sobre aquellos componentes que presentan plazos de entrega más extensos, como aberturas, carpinterías especiales o equipamiento técnico. “El objetivo es evitar cuellos de botella que puedan impactar en el ritmo de obra”, explica.

Aunque el precio del metro cuadrado de construcción continúa aumentando, hay materiales que se ven más afectados por estas subas. “El más sensible es el cemento y, en segunda medida, la cal”, detalla el arquitecto.

Por otro lado, Alvarez introduce un factor importante: los materiales que más aumentan son los vinculados a componentes dolarizados o con fuerte incidencia de insumos importados. En este sentido, el profesional enumera el hierro, el aluminio, los sistemas de climatización, ascensores y determinadas terminaciones de mayor calidad. “Estos rubros suelen reflejar con mayor rapidez cualquier variación en el tipo de cambio o en las condiciones de importación”, señala.

¿Comprar o esperar?

En un contexto en el que los precios fluctúan y el mercado se mantiene expectante, los desarrolladores deben elegir un rumbo: ¿comprar y guardar o esperar?

Se observa una tendencia hacia el adelantamiento de las compras aunque “de manera selectiva”, según Alvarez. Es decir, se busca anticiparse en aquellos rubros críticos, manteniendo al mismo tiempo una gestión financiera prudente y no evitando la acumulación indiscriminada de materiales.

“Salvo grandes instalaciones, creo que lo conveniente hoy es ir resolviendo con poca anticipación, dos o tres meses antes de la utilización”, resalta Blanco.

Los errores más comunes entre quienes compran materiales hoy

Los especialistas enumeran diferentes errores que suelen repetirse:

Falta de planificación integral: “Esto se traduce en compras desalineadas con el cronograma de obra, acopio innecesario de materiales o decisiones basadas exclusivamente en precio sin considerar la confiabilidad del proveedor”, desarrolla Alvarez.Comprar sin comparar proveedores: no todas las decisiones deben basarse solo en el precio, sino que también hay que considerar la confiabilidad del proveedorNo verificar periódicamente los precios del mercado: “Está muy fluctuante y por momentos hay ofertas comerciales bastante fuertes que nos pueden beneficiar”, resume BlancoComprar materiales perecederos: no todos los materiales son aptos para stockeo, explica el desarrollador