Si bien en el mercado inmobiliario las expectativas sobre la apreciación de las propiedades están, la colocación récord del primer REIT (Real Estate Investment Trust) en el país sorprendió a todos: levantó $66.327.251.000, el equivalente a US$45.000.000, con 3452 aportantes -personas jurídicas y físicas- y mañana comenzará a cotizar en la Bolsa. Es decir, las cuotapartes podrán comprarse o venderse desde cualquier ALyC del mercado argentino.

“Estamos felices. Superó lo que esperábamos, al comienzo la expectativa eran US$15 millones, después con el interés del producto terminamos ampliando la capacidad y recaudando más: llegamos a estimar US$35 millones pero este número superó todo”, enfatizó el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones, quien encabezó la iniciativa junto a Juan Ignacio Abuchdid, número uno del Grupo IEB.

El vehículo financiero que se cerró ayer a las cuatro de la tarde permitía invertir en propiedades desde $1000. La lógica de esta nueva herramienta es que busca acercar el mercado inmobiliario a pequeños ahorristas que hoy no tienen capacidad para comprar una propiedad.

Otro punto que destacó Briones es que hubo un gran porcentaje de usuarios retail que no es muy habitual.

Si se divide el monto por la cantidad de aportantes, el cálculo promedio es de US$12.000 por persona, aunque el dato resulta distorsionado porque hubo fondos que aportaron US$3.000.000 y amigos del propio Beltrán que invirtieron US$200.

La apuesta apuntaba especialmente a captar parte de los dólares “del colchón”, que siguen fuera del sistema financiero y perdiendo valor frente a la inflación en moneda dura.

“Los dólares en el colchón pierden valor, por lo que esta es una buena forma de invertirlos en un instrumento con seguridad jurídica porque está regulado por la CNV", asegura Abuchdid, quien impulsó esta nueva herramienta, regulada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y listada en BYMA.

El plan de los socios es invertir principalmente en propiedades listas de alta gama en la ciudad de Buenos Aires: locales comerciales, oficinas AAA y residencias premium, sobre todo en el corredor norte porteño. El precio de las acciones imitará el metro cuadrado de la ciudad de Buenos Aires.

Uno de los principales diferenciales del esquema respecto a una inversión tradicional en un inmueble es que el inversor puede salir de su posición cuando quiera vendiendo sus cuotapartes en el mercado secundario.

Un punto no menor es que se mantendrá informados a los inversores, ya que en la web presentarán las propiedades adquiridas y hasta los precios a los que fueron alquiladas para que las personas puedan evaluar si quieren entrar o salir”, señalaron los socios.

El cronograma de inversión será progresivo: el fondo deberá tener invertido un tercio del patrimonio en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, dos tercios a los 18 meses y más del 75% a los 24 meses.

“La apuesta del REIT es captar a quienes buscan exposición al ladrillo sin asumir esos costos ni ocuparse de inquilinos, reparaciones o expensas”, resumieron los impulsores del primer REIT en Argentina.

Los especialistas aseguraron que el fondo tendrá dos fuentes principales de retorno: por un lado, la renta generada por los alquileres de las propiedades; y por otro, la apreciación de valor de los inmuebles en el tiempo —sobre todo en un mercado con valores atrasados—, “ya que se espera que el metro cuadrado recupere valor”.

“La colocación es una muy buena señal para el mercado”, reconoció Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sorprendido por el dato.

Tal vez una de las explicaciones a este fenómeno, que sorprendió a los propios impulsores, es un mercado con propiedades usadas a valores retrasados. De hecho, la estrategia no es invertir en inmuebles en pozo sino en unidades ya terminadas.

Según Briones, “el valor del metro cuadrado en la Argentina está 60% atrasado comparándolo con el valor de las propiedades en 2018, en el pico de los créditos UVA. Este porcentaje corresponde a la suma entre el atraso del precio de publicación del usado, que se encuentra alrededor de un 30% abajo, y la suma de la inflación en dólares de ese mismo período que sufrió esa moneda en el mundo (30% aproximadamente)”, aseguró y agregó: “El dólar del 2017 equivale a 1,37 de hoy. Hace 10 años todo valía menos en dólares”, agregó.

Y compartió el dato dado a conocer hace algunas semanas por un informe de Zonaprop: en Saavedra las propiedades aumentaron un 12% en el último año. Fue una de las primeras zonas en reaccionar.

Los REIT son fondos de inversión inmobiliaria que permiten a las personas invertir en propiedades. En otros mercados como Estados Unidos, Europa y Asia existen desde hace décadas.

Funcionan como fondos que generan ingresos y dividendos sin la necesidad de que el inversor gestione los inmuebles directamente. A diferencia de una compra de una propiedad tradicional, son instrumentos líquidos que permiten diversificación, entrar y salir cuando la persona quiera, además de ser accesibles porque exigen montos pequeños.