Cada día, Florida suma en promedio más de 500 habitantes. Según los últimos datos oficiales de la Oficina del Censo de Estados Unidos, entre julio de 2024 y julio de 2025, la población del estado pasó de 23.265.838 a 23.462.518 habitantes: un incremento de 196.680 personas. La razones detrás de este aumento son variadas, pero el desembarco de compañías y empresarios ocupa un lugar central y empuja la compra de propiedades de lujo.

Una parte importante de este crecimiento se explica por la migración internacional. Durante el período mencionado, Florida incorporó 178.674 personas, la cifra más alta del país, por encima de Texas, con 167.475; California, con 109.278, y Nueva York, con 95.634.

En cuanto a la migración interna —es decir, los movimientos entre estados—, Florida se ubicó en el octavo puesto, con un saldo positivo de 22.517 personas. De esta manera, Florida registró el segundo mayor aumento de población de Estados Unidos, solo por detrás de Texas.

El perfil de los nuevos residentes

No existe un único factor que incida en este crecimiento. Sí es posible trazar un perfil de quienes llegan. “Las personas más ricas se están mudando a este estado”, afirma a LA NACION Craig Studnicky, CEO y presidente de Related Realty, una firma inmobiliaria enfocada en el sur de Florida.

Durante décadas, el mapa empresarial del país estuvo dominado por dos grandes polos. Por un lado, Silicon Valley, en la bahía de San Francisco, se consolidó como la cuna de la innovación tecnológica y sede de gigantes como Apple, Meta y Google. Por el otro, Nueva York concentró buena parte de la actividad financiera y corporativa de Estados Unidos.

Sin embargo, en los últimos años, el sur de Florida comenzó a romper esa dualidad. Este lugar, históricamente asociado con vacaciones, playas, spring break y golf, empezó a atraer a compañías y, con ellas, a ejecutivos y a inversores.

“El exalcalde Francis Xavier Suarez convenció a 220 empresas a relocalizarse a Miami”, relata Studnicky, que reproduce el discurso de seducción que implementó el funcionario: “Somos amigables con los negocios y el capital, no vamos a lastimarlos con regulaciones estúpidas como Nueva York y California”. Ese concepto fue especialmente permeable en tiempos de pandemia, cuando el trabajo remoto permitió que empresarios reconsideraran dónde establecerse.

“Miami está pasando de ser una ciudad para vacacionar a una ciudad para trabajar”, coincide Juan Carlos Tassara, socio de North Development y fundador de Grupo Edifica, una empresa inmobiliaria y constructora.

Tassara destaca que los grandes empresarios no se mudan solos, sino que en algún momento quieren tener su empresa cerca. Y ejemplifica con el multimillonario Ken Griffin, que abandonó Illinois tras más de 30 años y actualmente está construyendo una torre corporativa en Brickell, con capacidad para más de 10.000 empleados.

Según los especialistas consultados por LA NACION, uno de los principales motores de esta transformación fue la política impositiva. Destacan que Miami es una de las grandes ciudades estadounidenses con condiciones tributarias favorables y que Florida se encuentra entre los estados mejor posicionados del país en materia de competitividad fiscal.

“Florida no tiene impuesto estatal sobre los ingresos personales, ni tampoco impuestos estatales sobre herencias, sucesiones o regalos”, precisa el argentino Edgardo Defortuna, fundador, presidente y CEO de Fortune International Group, desarrolladora de proyectos de lujo en Miami, y agrega que eso supone una diferencia considerable para personas de altos ingresos y familias con patrimonios importantes.

El precio resulta otro factor de peso en la ecuación. El cálculo de Tassara es que los valores en Nueva York superan en más del 100% a Miami. Un edificio super prime puede salir US$100.000 por metro cuadrado en NYC y ronda los US$40.000 en el sur de Florida, según releva el especialista, que vende los emprendimientos Domus, enfocados en el inversor latinoamericano, y House of Wellness, una propuesta para vivir a largo plazo.

En esta línea, agrega que con la venta de un departamento en Nueva York es posible comprar uno con el doble de superficie en Miami.

Las compras realizadas por algunos de los empresarios más ricos del mundo reflejan esta tendencia. En marzo, se conoció que Mark Zuckerberg adquirió por US$170 millones una mansión en Indian Creek, una isla artificial de 120 hectáreas ubicada en la bahía de Biscayne, al norte de Miami Beach. Entre 2023 y 2024, Jeff Bezos había desembolsado US$237 millones en tres propiedades en la misma isla. Los cofundadores de Google, Larry Page y Sergey Brin, tampoco se quedaron atrás: ambos adquirieron inmuebles en la zona.

Los efectos de estos movimientos internos se reflejan en los datos fiscales. Entre 2022 y 2023, el último período disponible, Florida sumó alrededor de US$21.000 millones en ingresos brutos ajustados (AGI) como resultado de la migración de contribuyentes desde otros estados.

Así, se consolidó como el estado con la mayor ganancia, seguido por Texas, con US$5500 millones, y Carolina del Sur, con US$4100 millones, según datos del Internal Revenue Service (IRS), la agencia del gobierno federal de Estados Unidos encargada de recaudar impuestos.

Durante el mismo período, California perdió aproximadamente US$12.000 millones; Nueva York, unos US$10.000 millones, e Illinois, US$6000 millones, según el mismo relevamiento.

Las tres etapas del fenómeno

En el sur de Florida conviven dos públicos distintos en el sector del real estate. “Hay una combinación de demanda extranjera continua y demanda local muy importante, que hace que el mercado se consolide”, indica Defortuna, que comercializa Faena Residences Miami, con departamentos desde US$1.200.000. Y divide la historia reciente de Florida en tres etapas.

La primera fue la pospandemia, cuando la calidad de vida ganó mucha relevancia y los empresarios se dieron cuenta de que no era necesario vivir al lado de sus compañías porque funcionaba el home office. Miami se presentó como un destino para combinar mercado laboral creciente, playas y buen clima.

La segunda etapa, según el desarrollador, comenzó con el traslado de las empresas y el capital, a medida que la presencialidad volvía a implementarse. Llegaron bancos, fondos de inversión y family offices, y a su vez ejecutivos y proveedores, lo que redundó en el desembarco de colegios, restaurantes y servicios especializados. “Se genera un círculo virtuoso”, resume.

Actualmente se vive la tercera etapa: “Ya no estamos frente a una reacción temporal a la pandemia, sino ante un cambio estructural”, señala Defortuna. Y ejemplifica con los precios de las propiedades: en Miami-Dade, el precio medio de una vivienda unifamiliar pasó de aproximadamente US$172.700 en 2011 a US$685.000 en julio de 2026. En condominios, el valor creció de aproximadamente US$113.800 a US$400.000 durante el mismo período. Es decir, apreciaciones cercanas al 297% y 252%. A pesar del incremento de los valores, continúan por debajo de las cifras que exhiben ciudades como Nueva York.

Mercado residencial de alta gama

Un punto a tener en cuenta es que el comprador turista no desapareció, pero dejó de ser el único. Hay un nuevo público que busca “una cultura laboral seria”, remarca Studnicky. Antes de la pandemia, dos tercios de las ventas de su inmobiliaria correspondían a casas vacacionales; actualmente, la proporción se dio vuelta y dos tercios de las propiedades las compran individuos y familias que planean vivir allí.

La llegada de nuevas fortunas y empresas fortaleció especialmente al mercado residencial de alta gama. Los datos de operaciones realizadas en Miami-Dade, Broward y Palm Beach muestran que todos los segmentos analizados alcanzaron durante el primer semestre de 2026 su mayor ritmo de ventas desde 2020, según el informe Real Estate Market Report de Inside South Florida.

Entre enero y junio de 2026 se realizaron, en promedio, 602 operaciones mensuales de entre US$2 millones y US$10 millones. Esto equivale a aproximadamente 3609 compraventas durante los primeros seis meses del año, de acuerdo al informe.

El ritmo resulta un 64% superior al promedio mensual de 2025, cuando se registraban alrededor de 368 operaciones por mes. Frente a 2020, cuando el promedio era de 198, la cifra prácticamente se triplicó: se concretan 404 operaciones mensuales más.

Los datos siguen la misma tendencia si se tienen en cuenta transacciones que involucran más de US$10 millones. El promedio mensual de 2026 es de 67 propiedades, mientras que en 2025 era de 33, es decir, el ritmo de operaciones se duplicó en un año.

La diferencia es todavía mayor frente a 2020, cuando se concretaban apenas 14 ventas mensuales. En comparación con aquel año, el promedio actual es casi cinco veces mayor.

Al tener en cuenta las transacciones de más de US$30 millones hay un dato que sorprende: durante los primeros seis meses de 2026 se concretaron 47 operaciones, la misma cantidad que en todo 2025, según el relevamiento.

El volumen también supera en 10 operaciones al total de 2024, cuando se habían registrado 37, y en 29 al de 2023, cuando se habían cerrado 18. El promedio de 2026 es de casi ocho ventas mensuales: el doble que en 2025 y alrededor de siete veces el nivel registrado en 2020.

Entre enero y junio de 2026 se registraron ocho transacciones por encima de los US$50 millones. El volumen alcanzado en apenas seis meses equivale a dos tercios del total registrado durante todo 2025 para este segmento de ultralujo.

Argentinos en Miami

La atracción de los argentinos por Miami no pierde pulso ante este fenómeno. Actualmente son los compradores internacionales más importantes de todo el sur de Florida, después de Colombia, con el 12% de las operaciones extranjeras, detalla Defortuna, de acuerdo a los números de su inmobiliaria, una de las más representativas del sector.

Sin embargo, hace una aclaración importante: el 57% de los compradores argentinos adquirieron una propiedad exclusivamente para destinarla a renta. Otro 18% declaró un uso combinado entre vacaciones y alquiler, y solo el 9% indicó que sería su residencia principal.

Otro dato a analizar es el monto medio por transacción, que según el último informe específico del sur de Florida, fue de aproximadamente US$458.100. “Hay una preferencia muy clara por el producto multifamiliar. El 62% de los argentinos que compraron eligieron condominios”, indica Defortuna.

En cuanto a las zonas, Miami Beach y Brickell siguen siendo mercados muy buscados, explica Studnicky, pero también existe un mayor interés en Fort Lauderdale (donde vive Lionel Messi), Hollywood, Pompano Beach y otras zonas de Broward.

Las construcciones y las zonas que prometen

En un contexto en el que Florida se convirtió en una ciudad laboral, surge una pregunta: ¿cómo se está organizando la nueva oferta de condominios?

La cartera de proyectos lanzados o en etapa de preconstrucción contempla aproximadamente 190 desarrollos y cerca de 40.000 unidades distribuidas entre los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Sin embargo, no todos responden al mismo modelo.

Los condominios tradicionales concentran 135 edificios y 20.337 unidades. A ellos se suman aproximadamente 55 desarrollos orientados a alquileres de corto plazo.

Los 20.337 departamentos de condominios tradicionales, que analiza el Real Estate Market Report de Inside South Florida, se distribuyen en cuatro grandes zonas:

Downtown Core, que comprende Brickell, Downtown Miami y Edgewater: 7869 unidades divididas en 38 edificios, lo que equivale al 39% de la oferta.The Beaches, que incluye Miami Beach, Sunny Isles y Bal Harbour: 4697 unidades distribuidas en 46 edificios, el 23% del total.Broward, con Fort Lauderdale, Hollywood y Pompano Beach: son 5381 unidades en 35 edificios y representa al 26%.Palm Beach, limitado en el relevamiento al corredor de Flagler Drive de West Palm Beach: 2390 unidades en 16 edificios, el 12%.

Es decir que el Downtown Core concentra la mayor cantidad de unidades, con casi cuatro de cada 10 departamentos proyectados en las zonas relevadas. Pero no es donde hay más edificios: The Beaches reúne 46 proyectos frente a los 38 de downtown, aunque son edificios bastante más chicos en promedio.

Si bien las cifras son elevadas, el ciclo actual de construcción es menor que el auge inmobiliario registrado durante los años 2000.

De acuerdo con el Real Estate Market Report, el volumen actual, comprendido desde 2021, equivale únicamente al 35% de las unidades incorporadas durante el ciclo de 2001 a 2010: es decir, se encuentra un 65% por debajo de aquel máximo histórico.

¿Qué conviene comprar en Miami?

“Durante años, comprar un departamento parecía casi la única alternativa para invertir en real estate en Miami”, indica Diego Micheli, analista financiero de BAS Storage. Sin embargo, agrega, el mercado evolucionó y hoy muchas otras opciones ganan peso entre los inversores: los inmuebles industriales, multifamily, retail, hotelería y self-storage.

“En el mercado industrial de South Florida, el cap rate promedio alcanzó 5,4% en el primer trimestre de 2026″, señala Micheli y lo compara con el multifamily en la ciudad, que cerró 2025 con un cap rate promedio de 5,3%, un precio de US$330.000 por unidad y una vacancia de 4,3%, según Matthews Research, el área de investigación de Matthews Real Estate Investment Services (Matthews REIS), una firma estadounidense especializada en real estate comercial e inversiones inmobiliarias

Por otro lado, en retail, Miami-Dade se mantiene entre los mercados con menor vacancia de Estados Unidos: Marcus & Millichap, firma estadounidense especializada en inversión y servicios inmobiliarios comerciales, proyecta 3,1% para 2026.

En el segmento residencial, sin embargo, el cap rate cuenta solo una parte de la historia. Impuestos, seguros, mantenimiento, administración y períodos de vacancia pueden reducir el rendimiento neto. En los condominios se suman, además, las nuevas exigencias de inspección estructural y financiamiento de reservas establecidas en Florida después del colapso del edificio en Surfside en 2021. No obstante, en la balanza, la elección de Miami sigue firme y suma nuevos perfiles.