Comprar hoy una propiedad es más accesible que hace algunos años, pero construirla es cada vez más caro. Esta es una de las paradojas que atraviesa el mercado inmobiliario argentino, un sector marcado por precios rezagados, salarios que recuperan terreno, un crédito hipotecario todavía incipiente y nuevas alternativas de inversión.

“El mercado inmobiliario está distorsionado”, declaró el economista Fausto Spotorno al describir una realidad en la que los precios de las propiedades se ubican por debajo del costo de reposición y todavía conviven con un importante exceso de oferta.

Aunque el panorama es optimista: “No le veo pausa ni al mercado inmobiliario, ni al crédito, ni a la construcción”, aseguró.

En la misma línea, Andrés Brody, director de la desarrolladora Brody Friedman, planteó un interrogante que desafía el sector: “¿Las señales que hoy empiezan a aparecer son el inicio de una recomposición más amplia, capaz de devolverle protagonismo al mercado residencial argentino?”

Con el foco puesto en 2027, un año electoral, los profesionales del sector identificaron las principales transformaciones que ya comenzaron a reconfigurar el negocio inmobiliario.

1. El salario vuelve a ganarle al m2: la vivienda recobra accesibilidad

Hoy los salarios encuentran dificultades para crecer frente a gran parte de los bienes de la economía. Sin embargo, hay una excepción: el metro cuadrado.

“Antes necesitabas seis salarios para comprar un metro cuadrado; ahora la mitad”, explicó Spotorno, apoyándose en el informe de Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real elaborado por la UADE, que utiliza la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado provista por el Ministerio de Trabajo.

Tomando como referencia los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, el estudio concluye que actualmente se necesitan 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado nuevo y 2,5 para uno usado.

En detalle, un sueldo promedio permite comprar hoy el 30,2% de un metro cuadrado nuevo en la zona norte de la Ciudad, frente al 28,6% registrado hace un año. Si se tuviese en cuenta el metro cuadrado usado, la capacidad de compra pasó del 33,5% al 39,6%.

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¿La explicación? Según el informe, los salarios medidos en dólares crecieron un 9,2% interanual, mientras que en el mismo período los precios de los departamentos usados en la zona norte cayeron un 7,7%, produciendo que la ecuación sea más beneficiosa para los compradores.

En esta misma línea, Brody coincidió acerca del importante atraso relativo que acumulan los inmuebles frente a otros activos medidos en dólares. Durante los últimos años, gran parte de los activos financieros y reales experimentaron fuertes procesos de apreciación; en cambio, buena parte del mercado residencial argentino permaneció rezagado.

Aunque es una problemática que afecta al sector, no considera que se vaya a sostener indefinidamente: “Los mercados tienden a corregir desequilibrios y a recomponer relaciones históricas entre activos comparables”.

Este fenómeno, en el que el precio de los inmuebles está estancado, produce que los extranjeros comiencen a interesarse en el real estate argentino. “Internacionalmente se ve que los precios en la Argentina están baratos. El salario a lo único que le ganó es al m2, por afano”, resumió Spotorno.

Sobre todo, el interés se produce en el mercado residencial premium de Buenos Aires: “Cada vez más inversores y desarrolladores internacionales observan estas oportunidades como difíciles de encontrar en otras ciudades del mundo”, señaló Brody y desarrolló que departamentos de alta calidad arquitectónica, excelentes ubicaciones y prestaciones de nivel internacional pueden adquirirse a valores sustancialmente inferiores a los que demandarían activos similares en ciudades como Miami, Madrid, Lisboa, Londres o Nueva York.

2. El exceso de stock frena la recomposición de los precios

En la Ciudad de Buenos Aires hay más de 113.000 inmuebles en venta publicados. En este contexto, se da una paradoja: a diferencia de lo que ocurre en otras capitales, en las que la cantidad de viviendas no es suficiente, esta urbe está sobreofertada en propiedades.

Para el economista, el origen del fenómeno se encuentra en los años 2022 y 2023, cuando el cepo cambiario incentivó a la construcción. “En esos años se construyó mucho porque era una forma de generar dólares futuros usando pesos”, explicó. Ante las dificultades para dolarizar excedentes de efectivo, muchos inversores optaron por canalizar esos recursos hacia proyectos inmobiliarios, generando un boom constructivo tanto en la Ciudad como en el Gran Buenos Aires.

Coincidió Santiago Levrio, COO de la desarrolladora Unbox Devs, quien explicó que durante ese período se dio una combinación de suelo barato por cambios normativos y costos de construcción muy bajos en dólares. Estos factores incentivaron una ola de desarrollos. En 2025 se entregaron más de 1.300.000 m², el mayor volumen de los últimos seis años. “Esa enorme cantidad de producto fue, en gran medida, la razón por la cual los precios se mantuvieron relativamente estables, incluso con una demanda en niveles altos”, indicó Levrio y agregó que una vez más, la oferta, actuó como regulador.

Sin embargo, en una charla con LA NACION, reconoció un problema: desde 2023 los costos de construcción suben sin pausa y, desde 2024, el valor del suelo volvió a encarecerse. El resultado es inmediato: "Menos proyectos nuevos y, por lo tanto, menos oferta futura", sintetizó y explicó que ya empezó a ver las señales de una oferta que comenzó a caer y que, según él, va a seguir haciéndolo.

A pesar de que en un futuro podría serlo, actualmente la falta de oferta no es un problema. “Todavía hay muchos inmuebles sin vender”, remarcó Spotorno y advirtió que a pesar de que se conoce la cantidad de propiedades a la venta publicadas, no se sabe el número real, que podría ser mayor al visible, porque existen propietarios que prefieren esperar una recuperación de precios antes de poner sus unidades en el mercado.

“Para que se limpie la oferta falta, aunque es difícil precisar tiempos”, señaló el economista, quien calculó que el mercado atravesará uno o dos años de incrementos graduales en los valores. Según su visión, primero deberá absorberse el stock de usados para que la demanda pueda convalidar nuevamente los precios de los proyectos en pozo.

Las condiciones para que haya demanda de metro cuadrado existen, pero para eso faltan dos elementos clave: “Financiamiento y ganas de los ahorristas de sacar los dólares del colchón para comprar propiedades”, detalló Spotorno.

3. La reactivación del crédito es fundamental para la recuperación

Una de las claves para la reactivación del mercado inmobiliario son los créditos hipotecarios. “El crédito en la Argentina es muy chico comparado con cualquier otro país de la misma magnitud”, señaló el economista, quien proyectó una expansión cercana al 30% para el 2027. Aunque el porcentaje parece elevado, no modifica los valores de manera abismal: el crédito hipotecario pasaría de representar el 0,9% del PBI al 1,3%. “El sistema financiero argentino crece tan rápido, no porque sea maravilla, sino porque es tan chico que hay lugar para crecer”, explicó.

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No existe una fórmula mágica para reactivar este instrumento financiero. Sin embargo, el economista identificó una variable clave: la inflación. “En la medida que el gobierno logre bajar la inflación, va a haber más interés por el crédito”, detalló y remarcó la importancia de los créditos UVA, un instrumento que, según señaló, mostró buenos resultados y niveles de morosidad reducidos.

Brody coincidió con la premisa y elaboró una ecuación: “La estabilización de variables macroeconómicas, una inflación en descenso, una mayor previsibilidad económica y la reaparición gradual del crédito hipotecario están contribuyendo a reconstruir la confianza de compradores e inversores”. De esta manera, remarcó que en el mercado inmobiliario la confianza es el principal motor de los procesos de valorización.

4. La absorción de la oferta nueva podría lograr que la demanda convalide los precios del pozo

La construcción atraviesa una dinámica diferente. Los costos continúan aumentando y presionan sobre la rentabilidad de los desarrollos. En abril los costos subieron 3,1% respecto del mes anterior, según el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires. El valor del metro cuadrado alcanzó los $1.463.247 más IVA.

Con un dólar blue promedio de $1373,5 durante ese período, construir pasó a costar alrededor de US$1065 por metro cuadrado más IVA. En términos reales, el costo de construcción medido en dólares aumentó cerca de un 6% en apenas un mes.

Es importante aclarar que el costo que releva la ciudad de Buenos Aires no incluye el valor del terreno ni una serie de ítems relevantes como impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador. De acuerdo a desarrolladores consultados por LA NACION, el costo actual con todos los ítems agregados se encuentra alrededor de los US$1435.

La explicación es sencilla: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse.

“Cada vez cuesta más producir metros cuadrados de calidad”, resumió Brody y explicó que hoy desarrollar un edificio en la Ciudad de Buenos Aires implica enfrentar costos de tierra, construcción, impuestos, tasas, honorarios profesionales, financiamiento y riesgos regulatorios significativamente superiores a los de una década atrás.

En este contexto, Spotorno se mostró optimista con el futuro del sector. Sobre todo a través de innovaciones: “Baja de costos por volumen. Como actualmente hay poco volumen, no hay economía de escala”, señaló. Las importaciones también podrían contribuir a moderar costos, aunque considera que todavía no tuvieron un impacto real.

La principal limitación, según el economista, es que la actividad aún no funciona a pleno régimen. Para lograr reducciones relevantes de costos se necesita mayor volumen de obra, más financiamiento y una industria operando con mayor escala.

Igualmente, aunque espera que el costo baje o se estabilice, descartó que el cambio sea abrupto: “El precio no se va a desplomar”, afirmó. E insistió en que las únicas soluciones son el tiempo y el crédito.

“Estabilidad en la economía implica que el empresario en vez de pensar dónde está el dólar piensa cómo construir más eficientemente”, concluyó.

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5. Surgieron fondos de inversión inmobiliaria

Los pequeños inversores tienen cada vez más alternativas para destinar sus ahorros. Ya no se necesitan grandes cantidades de dinero para poder acceder a instrumentos que generen rentabilidad. Y en este escenario, el mercado inmobiliario aparece como una opción atractiva. “El real estate es un mercado para invertir a largo plazo y con cierta seguridad, aunque los rendimientos no son altos”, señaló Spotorno.

Teniendo en cuenta este último punto, el especialista afirmó que la rentabilidad difícilmente aumente en los próximos años. Actualmente, la relación entre compra y alquiler ronda el 5% anual en dólares, “lo típico de un activo de bajo riesgo”. Incluso consideró que puede reducirse si el mercado inmobiliario mejora: “Cuanto más seguro es un mercado, y más volumen tiene, ofrece menos rendimiento”, resumió.

La principal competencia para el ladrillo, según el economista, es el mercado de acciones. Pero el riesgo es mayor. Es un sector “más volátil” con mayores riesgos y que exige conocimientos específicos para invertir.

En ese contexto aparecen los fondos de inversión inmobiliaria, una herramienta que busca combinar la estabilidad del sector con tickets de ingreso más bajos. “Es un producto más seguro, porque los fondos se invierten en alquileres; aunque no va a ser súper rentable”.

El instrumento resulta particularmente atractivo en un país donde, según el economista, abundan los activos volátiles y escasean las alternativas de bajo riesgo.

“Si estos mecanismos logran consolidarse, podrían generar un círculo virtuoso de enorme impacto”, señaló Brody, quien resumió estos vehículos de inversión como instrumentos que permiten canalizar ahorro privado hacia la economía real, profesionalizar la inversión inmobiliaria y ampliar las fuentes de financiamiento disponibles para el sector.

“Más financiamiento para nuevos proyectos, más actividad económica, más empleo, mayor oferta de viviendas y nuevas alternativas para quienes buscan invertir en activos reales”, concluyó.